viernes, 22 de marzo de 2013

¿Hipoteca con suelo o sin suelo?

Ya hemos hablado lo que son los suelos o tipos mínimos de las hipotecas, pero lo que quizá no sabéis es que entidades financieras que ahora presumen de tener una oferta hipotecaria sin suelo, realmente lo llevan encubierto.


Recientemente recaló en mis manos un folleto de un famoso banco extranjero con sucursal en España, y en ella podía leer: "HIPOTECA SIN SUELO", me pareció curioso, cuando en realidad la oferta era de aprox. Euribor + 2,70.

¿Por qué digo esto? Veréis, la mayoría de las hipotecas que se firmaron con suelo, entre el 2002 y 2010, tenían tipos mínimos que oscilaban entre el 3,50% y el 2,00%, siendo el más frecuente alrededor del 3,00%.

Pero esas mismas hipotecas tenían diferenciales de entre el 1,50 y el 0,45, es decir, Euribor + 1,50 las peores y aproximadamente un Euribor + 0,45 las mejores.

Por tanto, poniéndonos en un caso medio, estaríamos ante una hipoteca de, por ejemplo, el año 2006 con un tipo de interés del orden de Euribor + 1,00 y un suelo del 3,00%, por lo que por mucho que baje el Euribor, el tipo de interés que nos cobrarán no bajará del 3,00%.

La media del Euribor de Febrero de 2013 (el último publicado en el BOE a la fecha de este post), es del 0,594%, por tanto, los hipotecados en nuestro ejemplo de 2006, estarán pagando:

     0,594 + 1,00 = 1,594% ... pero como el mínimo es del 3,00%, pagaréis este tipo mínimo o suelo.

Los que se adhieran a las nuevas ofertas hipotecarias, como la que comentaba de Euribor + 2,70, pagarán:

     0,594 + 2,70 = 3,294% ... como no tienen suelo, pagarán exactamente ese tipo de interés.

Es decir, la media mensual del Euribor a 1 año (la referencia más común de las hipotecas) tendría que bajar aproximadamente hasta un 0,30% para que las nuevas hipotecas igualaran el tipo mínimo medio de las antiguas (0,30 + 2,70 = 3,00%).

Como podéis comprobar, las hipotecas nuevas no tienen suelo, pero lo están "metiendo" implícitamente con el diferencial de la hipoteca, con el agravante de que si el Euribor volviera en un futuro remoto a tipos de, por ejemplo, el 2,00%, en las hipotecas antiguas con suelo tendríamos un tipo resultante:

     2,00 + 1,00 = 3,00%

Y en las nuevas:

     2,00 + 2,70 = 4,70%

Conclusiones:

1. Si estáis negociando con vuestro banco la eliminación del suelo, tened cuidado si como contraprestación os suben el diferencial, valorad el cambio y si os interesa.

2. Posiblemente no vale la pena cambiar tu hipoteca de banco en busca de quitar el suelo si esto conlleva la subida del diferencial, ya que aparte de esto, el cambio comporta una serie de gastos de formalización (registro, notario y gestoría) que no compensarán el cambio en estos momentos.

3. Hasta que no haya una sentencia más clara y transparente, así como una normativa del Banco de España clara sobre los suelos de las hipotecas, afrontad la negociación con vuestro banco desde un punto de vista comercial (ver el post sobre los suelos de las hipotecas), persuadiendo a vuestro asesor o gestor del banco con la posibilidad de que os llevéis la nómina o vuestros ahorros a otra entidad;

y, 4. No es oro todo lo que reluce y nadie regala euros a 80 céntimos.

Mr. Fahrenheit

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6 comentarios:

  1. gracias por aclarar todos estos puntos, ya que la mayoría de consumidores no tenemos claro muchas ventajas y desventajas de la medida

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    1. Gracias a ti por leerme y comentar. Un saludo!

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  2. Je, siempre están ahí nuestros amigos los bancos para echarnos una mano cuando se les necesita. Una mano al cuello claro.
    Que hay que eliminar el suelo, se elimina, ya me ocupo de metértelo por otro lado. Y si no te gusta pues nada, no contrates la hipoteca y ya está, que nadie te obliga. Y que luego digan que los tipos tan bajos se están manteniendo para ayudar a que el dinero fluya en la economía real.. No sé será la economía real de otra dimensión porque en esta no se le ve (ni se le espera)..

    Gracias por el post, es muy muy aclaratorio y pone de manifiesto una vez más que la banca siempre gana

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    1. Gracias por leerme, y por opinar. La banca siempre intenta ganar, pero a veces les sale mal, imagínate esas hipotecas a Euribor + 0,39 y sin suelo que se dieron entre el 2004 y el 2007... Esos bancos se deben estar tirando de los pelos... Y los que tienen suelo rezando para que no se declaren abusivos. Mientras tanto, el resto, los hipotecados, ansiosos porque algún juez ponga de una vez de manifiesto el problema que supone un tipo de interés mínimo y que no podamos beneficiarnos de las bajas del Euribor.

      Un saludo!

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  3. Hola, Mr. Fahrenheit.

    Muy buena esta entrada. Yo sigo diciendo que los bancos no están para ayudar a nadie, si no para hacer dinero. Y para hacer artimañas y ratear donde se pueda, para ganar lo máximo, ya estamos los españoles: sean bancos, compañías telefónicas, aseguradoras, compañías eléctricas, etc.

    Me parece que en este caso, como en cualquier otro, lo que siempre hay que hacer es la cuenta y ver cuánto toca pagar al final; que es lo que realmente nos dice qué es lo que tenemos delante, en el papel.

    Lo que me lleva a pensar es que, si a cualquier hipoteca se le aplica Euribor + X.XX %, a no ser que este porcentaje sea 0,00, siempre va a ver un suelo; que será un mínimo a pagar y que le podremos llamar como queramos: suelo, mínimo o lo que sea. Lo que yo haría al preguntar por una hipoteca en cualquier banco sería: ¿cuánto es el mínimo porcentaje que tendré que pagar en el caso más favorable para mí para cada uno de las ofertas (llevado al extremo, cuando el Euribor fuera 0,00%)?

    Y para mí esto es negocio: el banco va a intentar venderte el producto que más les beneficie, como cualquier otra empresa, y el cliente debe intentar pagar lo menos posible, como cualquier ciudadano. Me parece que con un mínimo de dedicación y cuatro cálculos se puede saber qué es lo mejor para nosotros.

    Un saludo desde Vancouver.

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    1. ¿Cómo te va amigo? Siempre que nombran Canadá me acuerdo de tí, espero que todo te esté yendo muy bien.

      Tu comentario es la toma de consciencia de algo que habíamos olvidado. El banco es una empresa con ánimo de lucro. Le interesa amarrar bien los contratos, para evitar reclamaciones, y no tener ningún cabo suelto.

      Los bancos son empresas, hacen negocios, prestan y piden prestado dinero, y entre-medias, con el margen de unas y otras operaciones, ganan dinero.

      Si de una operación de éstas, de paso sales beneficiado, ganan todos, pero el que siempre gana, seguro, es el banco, o al menos eso suele ocurrir en circunstancias normales.

      Un abrazo amigo, y mucha suerte en Vancouver.

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