jueves, 28 de junio de 2012

Dación en Pago: Verdades y Mentiras

La dación en pago es un tipo de operación que ha saltado a la actualidad derivada del desplome del mercado hipotecario.

En este ámbito, con relación a los préstamos hipotecarios, es decir, préstamos donde la garantía es una propiedad inmobiliaria, nos centraremos en lo más urgente y probablemente los casos más habituales, que el bien hipotecado sea nuestra propia vivienda.

De esta forma, en el contexto descrito, con la dación en pago el deudor salda su deuda con el banco con la entrega de la vivienda, por tanto, y dicho de otro modo, el banco recibe la vivienda como pago de la deuda pendiente.

¿Es todo tan fácil y tan bonito? No, ni es fácil, ni es bonito.

En primer lugar debemos decir que a pesar de que el pasado mes de marzo de 2012 el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 06/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, o la publicación del Cödigo de BUenas Prácticas para la banca, la dación en pago ya existía con anterioridad, y los bancos la aplicaban selectivamente. Más adelante profundizaremos en las posibilidades del Decreto-Ley, pero por ahora vamos a centrarnos en la dación en pago en sí misma.

Normalmente es el cliente el que solicita al banco la dación en pago, y esto se debe realizar mediante escrito dirigido a la propia oficina bancaria.

Posteriormente es el banco el que estudia el caso y decide si debe o no aceptar la dación en pago.

 El banco tendrá en consideración:
1. Los ingresos familiares: si entiende que con los ingresos que tenemos podemos hacer frente a las cuotas o bien que puede acomodarnos la operación (alargando el plazo, básicamente), no nos aceptará la dación. En caso de que tengamos unos ingresos razonablemente superiores a la cuota del préstamo, nos inducirán a que antes de entregar la vivienda, reordenemos nuestros gastos y prescindamos de otros dispendios del presupuesto familiar.

2. Si perciben que la valoración de la vivienda puede estar por debajo de la deuda actual, es probable que no nos acepten la dación o bien que consideren aceptarla reduciendo la deuda en el valor de la vivienda, y el resto lo sigamos debiendo mediante la instrumentalización de un préstamo personal por el importe pendiente.

3. Por último, si hay anotado algún embargo tras la hipoteca del banco, éstos se echarán atrás inmediatamente, porque al fin y al cabo la dación en pago es una transmisión de la propiedad a cambio del pago de la deuda, y por supuesto, el banco no quiere adquirir una propiedad que tiene anotada un embargo.

¿Analizan algo más? Revisan que la vivienda esté al corriente de pagos de la comunidad de propietarios, electricidad, agua y los recibos del IBI. Pero lo más importante es lo que hemos comentado: se fijan en los ingresos, posibles embargos posteriores que afecten a la propiedad y en el valor de la vivienda.

¿Y si nos acabamos de divorciar/separar y por separado no podemos afrontar las cuotas pero juntos sí? En este caso, si la vivienda sigue en titularidad de ambos cónyuges y ambos son titulares del préstamo, y sumando sus ingresos pueden hacer frente a las cuotas, el banco no aceptará la dación en pago; sin embargo, si hay sentencia, y el juez dictamina que la vivienda se la debe quedar uno de los cónyuges, y éste no es capaz de afrontar las cuotas, en este caso sí es posible que nos acepten la dación.

En definitiva, el banco tratará de refinanciarnos (principalmente alargando el plazo de la operación) antes de aceptar la dación en pago, ya que la dación significa que el banco se quedaría con una nueva vivienda, y en estos momentos este es el lastre de la banca, la cantidad de inmuebles que posee y en continua devaluación.

¿Nos interesa la dación en pago o es preferible que nos demanden y ejecuten la garantía hipotecaria?
De todas, todas, es preferible llegar a un acuerdo de dación en pago, evitando de esta manera la demanda.

En caso de demanda, tendremos que afrontar las costas judiciales, además de que seguiremos debiéndole al banco la deuda, al menos hasta que consigan ellos deshacerse del inmueble, e incluso habiendose deshecho de éste, seguiremos debiéndoles si lo vendieran o subastaran por un precio inferior al de la deuda, y por consiguiente, seguiremos apareciendo en todos los registros de morosidad del país.

En cambio, si la dación en pago cancela totalmente nuestra deuda, los gastos de la formalización de las escrituras de dación en pago las paga el banco, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) también, y lo único que tendríamos que pagar es la plusvalía municipal en nuestro ayuntamiento.

La única ventaja, si se le puede llamar así, de la ejecución de la hipoteca mediante demanda del banco, es que el proceso se alarga, incluso pueden tardar en realizar el desahucio unos 15 meses (la acumulación de expedientes en los juzgados es ingente), por lo que podrías seguir viviendo bajo-techo durante ese tiempo, a sabiendas de que el desenlace es inevitable y con consecuencias mucho peores.

El Real Decreto-Ley 06/2012
El Decreto trata de influir en que el banco ponga todo de su parte para reestructurarnos la deuda (otorgar carencia de capital, alargar el plazo y reducir el tipo de interés), si eso es insuficiente, realizar una quita de la deuda (el banco nos condonaría parte de la deuda) y en último caso, si con todo lo anterior no fuera suficiente para que podamos pagar el préstamo, aceptar la dación en pago.

Todo esto queda muy bien sobre el papel y quizá haya apaciguado algunas conciencias, pero en la práctica se queda muy corto. Si leéis con detenimiento los requisitos para acceder a este Real Decreto, os daréis cuenta de que, habiendo familias en la situación que se describe para poder acogerse a él, francamente, es de alguna manera complicado acceder, o como mínimo, no es el caso medio.

De ésta forma, para que el banco se vea obligado a aceptarnos como un colectivo excluido o desfavorecido y por tanto con derecho a acogernos a lo establecido en dicho Decreto, debemos cumplir todas y cada una de las siguientes premisas:

1. Que todos los que conviven bajo la unidad familiar, no estén percibiendo renta del trabajo alguna o ingresos de otras actividades económicas
2. Que la cuota del préstamo resulte superior al 60% de los ingresos de la unidad familiar
3. Que ninguno de los miembros de la unidad familiar tengan otros bienes que enajenando pudieran satisfacer las cuotas
4. Que el préstamo tenga como garantía la única vivienda del deudor y que dicho préstamo haya sido concedido con la única finalidad de la adquisición de la propia vivienda
5. Que el préstamo carezca de otras garantías reales o personales (avalistas), y en el caso de existir otras garantías personales, que éstos a su vez cumplan con los requisitos 1, 2 y 3.

Además, dependiendo del número de habitantes del municipio donde se encuentre nuestra vivienda, podríamos quedar fuera en función del precio de compraventa de la misma, así, por ejemplo, una persona que cumpla con todos los anteriores requisitos sólo se podría acoger a este Decreto sí y sólo sí, su vivienda hubiera costado como mucho 120.000 euros, mientras que en Madrid o Barcelona, podrían llegar hasta viviendas de 200.000 euros.

En fin, que hay dos cosas que os deben quedar claras:
a) en el 99% de las ocasiones es preferible llegar a un acuerdo de dación en pago que ser demandados;
b) si esperáis que el Gobierno os proteja mediante el famoso Decreto, váis arreglados, pues muchísimos de los casos de impagos hipotecarios no reúnen todos los requisitos comentados, salvo los claramente desfavorecidos, que posiblemente ya habrán sido desahuciados porque fueron los primerísimos en caer.

Por último, comentar que el reciente Código de Buenas Prácticas promovido por el Gobierno al que se adherió el 99% de las entidades financieras, no tiene ninguna validez jurídica, los bancos lo tienen en cuenta mínimamente y operan exactamente de la misma forma que antes de su edición.

La reciente aprobación a trámite en el Congreso de la Iniciativa Legistalitava Popular (ILP) de Afectados Por la Hipoteca, entre otras cosas, perseguirá la aprobación de la Dación en Pago Retroactiva, lo cual viene a proponer que todos aquelos desahuciados de su vivienda, puedean acogerse a la retroactividad de la ley, por lo que se les condonaría el resto de deuda pendiente después de haber perdido la vivienda. Seguiremos con atención este asunto y veremos en qué queda todo ello.

Mr. Fahrenheit
@ecofinahorro 

5 comentarios:

  1. QUE LA DACIÓN EN PAGO DE UNA DEUDA, PAGUE POR plus valia SEA MUNICIPAL O DE LA OTRA, ES UN INSULTO A LA INTELIGENCIA. Si a mi me deben 100 y el piso que me quieren entregar vale 100, ni hay plus valia, ni eso puede llmarse transmisiòn. Se me da lo que ya era mio. Ese hecho imponible tenía que llenar de vergüenza a los hambrientos recaudadores.

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    1. Gracias por escribir y leernos.

      En realidad la dación en pago es una transmisión de una propiedad en pago de una deuda, por lo tanto, media un cambio de titularidad de la propiedad.

      En ese contexto, los ayuntamientos no cobran la plusvalía municipal por el hecho imponible de "dación en pago", la cobran por la transmisión de un propietario a otro.

      Ahora bien, en función del precio de comprventaa del actual propietario y deduor con respecto al valor que se le otorgue a la transmisión al banco en la dación en pago, y en función de los años transcurridos de una transmisión a otra, el ayuntamiento, en base a unas tablas, nos dirán cuánto hay que pagar.

      No obstante, y dicho todo esto, a nadie se le escapa que hoy en día la mayoría de las tasas, multas, impuestos, etc., no tienen un fin correctivo, preventivo, sancionador, o de dar mayores servicios a los ciudadanos, sino un afán recaudatorio puro y duro.

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  2. Qué injusto es este país. Encima que se quedan con tu casa, tú te tienes que buscar la vida. Volver a empezar de cero. Encima tienes que hacerte cargo del IBI, de la Plusvalia, pagar a Hacienda porque así lo entienden ellos. Que hemos cogido beneficio. ¿Beneficio para quién? Quién no paga una hipoteca, es porque no puede, no porque no quiere. Todo el mundo quiere tener una vivienda, un techo en el que vivir y protegerse con su familia. ¿Pero de qué estamos hablando? Este país es para ricos y para seguir beneficiando a los que tienen el poder. Bancos, iglesia, etc.... A unos les dan beneficios, ellos se aplican las leyes a su libre antojo y a su propio beneficio, pero al de a pie no nos protege NADIE. Indignación es poco lo que tenemos los de a pie encima, es IRA, CÓLERA y demás. Porque las injusticias no pueden y porque la justicia sólo existe para los que tienen poder, no para nadie más. Por 22 días tengo que pagar el IBI de una dación en pago. Quiero levantar cabeza, pero no me dejan. Le pido al banco llegar a un acuerdo y me dice que la Ley indica que el titular a 01 de enero de ese año tiene que pagar el IBI. No tengo dinero. Sólo tengo deudas y sobrevivo con lo poco que me queda para pasar el mes y rezo para que no me venga ningún extra, porque si no, me ahogo. En este país ni hay justicia ni hay nada. Hay leyes hechas con el trasero y los que están en el gobierno hacen parches para que la gente crean que hacen algo, pero realmente ni hacen nada, ni cambian nada. Deberían abdicar y dimitir todos juntos. Sacos de mentiras y patrañas es lo que nos venden y lo peor es que encima duermen tranquilos.

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    1. Lo cierto es que todo lo que tiene que ver con la ley hipotecaria es bastante injusto, y no lo digo yo, sino que comparándonos con las legislaciones de otros países europeos, podremos observar es la que menos cobertura da al consumidor y más favorece a las entidades financieras.

      Un saludo!

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  3. Hola,
    me gustaria contaros mi caso y a ver si hay suerte y recibo algun consejo que me pueda tranquilizar. Hace un poco más de 8 años compré un piso con entonces, mi marido, al año, firmamos como avalistas de un prestamo de 30000e para una sociedad limitada de unos amigos de él. Un dia recibimos informacion del juzgado como que esta gente ha dejado de pagar sus obligaciones y que nos tendremos que hacer cargo nosotros como avalistas. Yo conocí a este amigo de mi marido en el mismo dia que fuimos al notario, asi que fue mi marido que se pusó en contacto con el y llamarle la atencion de sus obligaciones de pago, y claro, la contestacion fui que su empresa ha quebrado y no tiene dinero. 4 años mas tarde yo caigo enferma, me divorcio de mi marido y me quedo con toda la deuda hipotecaria sobre mis hombros. No voy ha dar mas detalles del los acontecimientos, aunque podeis pensar que podria haber actuado de otra forma, lo sé, pero no tenia fuerza ni ganas.....de hecho pensaba que no voy a salir de esa enermedad, solo queria morir, me daba igual todo. A consecuencia de la enfermedad me quedé con una incapacidad permanente absoluta y por esto con unos ingresos mensuales de 633e. Hace 2 años mientras yo seguia luchando con la enfermedad el banco me ofreció un periodo de carencia donde pagaba 380e al mes y así lo hice, 6 meses más tarde me encuentro sin ningun previo aviso con un embargo en la cuenta corriente de 2825e, imaginaros el susto y el disgusto, indagando era por la deuda de esa gente que segun la gente del juzgado tanto mi ex como su amigo están en paradero desconocido y la unica que "tiene" algo soy yo. Pues desde entonces intento no tener dinero en la cuenta, solo lo justo para las facturas.....pero como ha pasado el periodo de carencia, mi letra de la casa casi se ha doblado y no puedo hacerle frente. Mi banco en principio me ofrecieron un quita, pero no se puede hacer nada pq el embargo ya esta en mi nota simple del registro de la propiedad y cualquier movimiento de ellos les podrán en la segunda posicion, cosa que les hace gracia. El otro dia les solicite verbalmente la dacion en pago, me contestaron que cumplo todos los requisitos para ello, pero lo tienen que mirar pq el embargo los tienen atados de las manos juridicamente.
    No sé como seguir y que podria hacer, no veo la posibilidad de empezar de cero.....no tengo ni poder adquisitivo, ni edad, ni salud para ello.
    Gracias!
    Un saludo

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