miércoles, 19 de septiembre de 2012

La Hipoteca Perfecta

La Hipoteca Perfecta es la hipoteca cancelada, de eso no hay ninguna duda. Quizá ya se haya pasado el momento de las hipotecas, el boom hipotecario está de capa caída desde hace unos años, básicamente porque no hay liquidez en los mercados, se presta poco dinero y caro, los alquileres han bajado, los ciudadanos no estamos por la labor de seguir endeudándonos y la vivienda ya no es percibida como ese bien seguro de valoración creciente hasta el infinito y más allá.

Sin embargo, la tendencia puede invertirse si el precio de la vivienda baja todo lo que tiene que bajar y en un medio/largo plazo se consiguen reducir las elevadas tasas de paro.

Así que, si tienes pensado comprarte una casa (yo que tú no lo haría, alquila... ), este post te puede ayudar a definir lo que sería el préstamo hipotecario perfecto.

Importe a solicitar:
No te sobre-endeudes, ajusta a lo que necesitas, no metas muebles ni coches en el préstamo, ¿te imaginas seguir pagando el salón pasados 30 años? Trata de ahorrar antes de aventurarte a pedir prestado, el banco te "mirará con otros ojos" y al mismo tiempo no tendrás que hipotecarte por tanto dinero o plazo. No cometas el error de no calcular bien los gastos de formalización, ya que hay que pagar la tasación, al notario, registro de la propiedad, IVA ó ITP, AJD y gestoría.

Plazo:
En principio, salvo que lo tengas muy claro, pide el plazo máximo, o aquel donde te sientas lo suficientemente holgado. Esto lo digo porque hay ocasiones en que ajustamos demasiado el plazo y por lo tanto la cuota la dejamos en el límite de nuestras posibilidades, y esto es un error, ya que en cualquier momento puede surgir un imprevisto en nuestra economía familiar. Dejemos holgura para estar cómodos, que siempre habrá tiempo al final de cada año para amortizar capital anticipadamente.

Ahora vamos a tocar la parte que más nos duele, los intereses:
- Hipotecas a tipo fijo: las que menos se contratan, ya que exigen plazos de amortización más cortos, no obstante, si el tipo no es muy alto con respecto al Euribor del momento, puede ser una buena opción, así la cuota no te variará nunca, siempre pagarás lo mismo y podrás hacer mejor tus previsiones. Sin embargo, si los tipos se mantienen bajos, pagarás un sobreprecio con respecto a las hipotecas a tipo variable, pero si los tipos suben, es posible que acabes pagando por debajo de la media del resto de hipotecados.

- Hipotecas a tipo variable: ni se os ocurra contratar hipotecas referenciadas al IRPH ó TRH, esto es una "trampa" común de los bancos. El IRPH ó TRH es la media de tipos de las hipotecas que se han firmado en un período reciente, por lo tanto, supongamos una hipoteca a IRPH + 0,75, eso significa que realmente estarías pagando Euribor + Diferencial medio de las hipotecas de todos los bancos + 0,75 ... de verdad, no lo hagáis, es un sobrecoste excesivo, siempre es más caro. Lo ideal es buscar hipotecas referenciadas a Euribor, y la clave está en buscar los diferenciales más bajos posibles.

          * "Suelo y Techo": hay hipotecas a tipo variable que tienen suelo, esto quiere decir que tienen un tipo mínimo, a partir del cual, por mucho que baje el Euribor, el interés se mantiene. El techo es justo lo contrario, es un tipo máximo, por lo que por mucho que suba el Euribor, nuestro tipo de interés resultante al sumarle el diferencial, no subirá más allá del tipo máximo pactado en escritura. Es razonable tener un suelo si tenemos también un techo, pero si podéis, evitad los suelos, no tienen sentido con los tipos tan bajos que está manteniendo el BCE en estos momentos.

Comisiones:
- Apertura y estudio: la cobran los bancos al formalizar la operación: vas al notario, firmas y... "¡zas! en toda la boca", es así, es la comisión que se lleva el banco por el mero hecho de formalizar la operación.

- Amortización parcial anticipada: es la comisión que te cobra el banco por devolver capital anticipadamente. Lo que decíamos antes: tenemos dinero ahorrado y lo queremos destinar a rebajar nuestro préstamo. Suelen estar entre 0% y 1%, aunque las he visto mayores, depende de la antigüedad del préstamo. Llegados a este punto, el banco nos debe dejar elegir entre amortizar para reducir plazo o bien para reducir la cuota.

     * Amortizar para reducir plazo: es lo más aconsejable desde el punto de vista financiero, ya que redundará en un importante ahorro de intereses. Supongamos que nuestro préstamo es a 30 años, pues si entregamos una cantidad de dinero "X" para reducir el plazo, al hacerlo, ahora nuestro préstamo terminará antes, y por consiguiente, al final de la "vida" del préstamo, habremos pagado menos intereses al banco. No hay que ir a la notaría para hacerlo, se puede hacer en la propia oficina bancaria, incluso algunas entidades permiten hacerlo a través de Internet.

     * Amortizar para reducir cuota: en esta modalidad, al entregar el capital al banco, el plazo de la operación se mantiene, pero la cuota que pagamos todos los meses se reduce proporcionalmente a la cantidad entregada y al plazo del préstamo. Esta modalidad está bien para aquellos que reciben un dinero extra y están "incómodos" porque la cuota es demasiado alta en su situación actual. Dado que la duración del préstamo, el plazo, se mantiene inalterado, la incidencia sobre los intereses a pagar al final de la "vida" del préstamo, es menor que si amortizamos para reducir el plazo.

- Comisión de cancelación: también llamada hoy en día de desistimiento. Suele ser del 0,50% para los primeros 5 años y del 0,25% para los restantes. Atención, esto es para las nuevas hipotecas, las más antiguas suelen tener valores de entre el 0% y el 1%, aunque como decía anteriormente, depende de la época, porque he llegado a ver préstamos con comisiones de cancelación del 4%.

¿Cuál es la hipoteca ideal?
La hipoteca ideal sería aquella que fuera de un importe reducido, a un plazo corto, con unas comisiones bajas y un diferencial pequeño.

Sabiendo que ya no existe la hipoteca ideal, ¿que aspectos son los importantes a la hora de negociar?
Ten en cuenta que la comisión de apertura se cobra una sóla vez, sin embargo los intereses se cobran año tras año, por tanto, si tengo que elegir, prefiero negociar el diferencial que la comisión de apertura (si los dos son bajos, mejor).
Si tu idea es ir amortizando parcialmente, negocia la comisión de amortización parcial, las oficinas suelen tener atribuciones delegadas para negociar este tipo de comisión.

¿Y la de cancelación total? ¿Vale la pena negociarla?
Pues no, si vas a cancelar la hipoteca debes amortizar parcialmente todo lo que puedas y dejas una última cuota residual para el mes siguiente.

Los seguros:
El banco nos obliga a tener un seguro contra incendios de la vivienda o propiedad que hipotequemos, pero esto no es un requisito sólo del banco, sino que lo exige la Ley Hipotecaria. Sin embargo, no es lo mismo un seguro de incendios que un seguro de hogar, son diferentes, el segundo es más caro, ya que tiene mayores coberturas asociadas.

Como requisitos para darnos el préstamo, el banco nos puede exigir como criterio de riesgo el que tengamos un seguro de vida asociado, o un seguro de desempleo. No son obligatorios por la Ley Hipotecaria, pero el banco se podría negar a darnos el préstamo si no los contratamos. Si no nos interesan pero nos lo exigen, contratadlos el primer año, y a partir del segundo contratad con otra compañía o canceladlos.

Dicho esto, os aconsejo que los tengáis, nunca se sabe lo que puede pasar, y con algo tan preciado como la vivienda y la familia, es mejor no ir a "pecho descubierto".

Hoy en día, la mayoría de las hipotecas están bonificadas, esto quiere decir que en escritura se pactan las bonificaciones sobre el diferencial en función de los seguros y productos que contratemos mientras seamos clientes de dicha entidad y mantengamos el préstamo hipotecario.

En caso de que en vuestra escritura no se hayan pactado las vinculaciones sobre seguros y productos asociados al préstamo hipotecario, aprovechad, buscad los más baratos del mercado, nada os obliga a mantener los seguros con la entidad. Incluso teniendo el diferencial bonificado, haced cálculos, es posible que el ahorro de hacer el seguro con otra compañía sea mayor que la bonificación sobre el diferencial que os aplica vuestro banco.

Recordad que cualquier cancelación de pólizas de seguros, debe hacerse mediante carta (recomiendo certificada con acuse de recibo) con 2 meses de antelación a la renovación del mismo, ya que en caso contrario la compañía aseguradora nos puede reclamar la prima a posteriori, incluso por vía judicial.

En fin, hipotecas perfectas para contratar hoy en día quedan pocas o ningunas, pero si concentráis vuestras energías en negociar los aspectos más importantes y no "tragáis anzuelos" del tipo IRPH, seguros excesivos, suelos, etc., mejor.

Se me olvidaba, por supuesto, salvo que cobréis en divisa diferente del Euro, ni se os ocurra contratar una hipoteca multidivisas.



Mr. Fahrenheit

9 comentarios:

  1. pues muy bien explicado todo, te felicito.

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  2. todo muy bien orientado excepto lo dl seguro del hogar. No elegir el mas barato sino el mas adecuado para cada persona, ya que lo barato sale caro, o eso decimos despues d comprar en el chino

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    1. Gracias por leerme y comentar. Efectivamente, al cambiar de compañía de seguros debemos tener claro que el precio más económico conviene siempre que las condiciones, capitales, coberturas, etc., sean las mismas.

      Un saludo!

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  3. Explicas muy bien. Me estoy leyendo todos tus poste y he aprendido más que en todo el curso de económicas de segundo de bachillerato.
    Un saludo

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    1. Mil gracias por tus palabras. Si te ha gustado anima a tus compañeros a leerme, y si tenéis alguna duda o queréis algún tema para un post, no dudéis en pedirlo. Un saludo!

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  4. Muchas gracias!!! eres una gran ayuda!

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    1. Me alegra muchísimo que pienses eso, esaqs palabras animan mucho, y a seguir escribiendo, que últimamente no había mantenido la misma regularidad.

      Un saludo!

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  5. Es cierto que las hipotecas ya están de capa caída pero, siempre hay gente que las necesita. Por esta razón, se han creado web con comparadores de hipoteca para que cada uno pueda tener una idea que cuanto queda a pagar al mes por su hipoteca. Además conseguir hipoteca barata ya no es tan difícil.

    Gustaría de agregar también, que me ha gustado mucho este artículo y que esta muy bien explicado.

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