domingo, 18 de marzo de 2012

¿Se puede quitar el "Suelo" de mi Hipoteca? ¿Qué es?

Muchos ya sabréis que cuando se habla en los medios y en la prensa especializada del "suelo" de la hipoteca, o de la "cláusula suelo", se está hablando del tipo de interés mínimo del préstamo hipotecario y nada tiene que ver con el pavimento de vuestra vivienda.


La cláusula "suelo", hoy por hoy es legal (varias asociaciones de usuarios de banca están trabajando para que sea declarada nula o se pueda eliminar de los préstamos hipotecarios), se incluye en la escritura del préstamo hipotecario, es negociable con el banco a cambio de los productos apropiados (planes de pensiones, seguros, nómina, etc.), en ocasiones no es necesario ni negociar, tan sólo ser un cliente rentable para el banco y "amenazar" con anular ciertos productos, como seguros, tarjetas, planes de pensiones, cambiar la nómina de banco, etc.

Si tenéis éxito en la negociación, para modificar o eliminar el "suelo" de la hipoteca no es necesario acudir al notario, es un documento que se firma en la propia sucursal bancaria entre el Banco y el hipotecado, donde las partes pueden acordar la supresión de dicho tipo de interés mínimo del préstamo o bien su rebaja, temporal o permanentemente.

La supresión o eliminación de esta cláusula suelo es muy importante en momentos como el actual, donde el Euribor está al 1,678%, por lo que todas aquellos préstamos hipotecarios que se revisen próximamente y que al sumarles el diferencial se queden por debajo del tipo mínimo, acabarán pagando éste "suelo" y no el tipo de interés resultante, por lo que no podrán seguir beneficiándose de las bajadas del Euribor (actualizo: a 21/10/2012, el Euribor ya está aproximadamente al 0,65%).

Dicho todo esto, tened cuidado en la negociación con el banco, no se trata de reducir el tipo de interés mínimo a toda costa, puesto que si para conseguir quitar el "suelo" accedemos a incrementar el diferencial, el daño puede ser aún peor, o si por ejemplo convenimos contratar seguros o productos bancarios que no tienen ninguna utilidad para nosotros.

¿Qué es el tipo mínimo?
Las hipotecas a tipo variable, solían tener una cláusula de tipo mínimo, es decir, lo normal es que el préstamo hipotecario fije su tipo de interés mediante la suma de una referencia y un diferencial, lo habitual es que la referencia sea el famoso EURIBOR, concretamente la media mensual del EURIBOR a 12 meses (se publica todos los meses en el BOE, normalmente en los 7 primeros días de cada mes), y el diferencial depende de la época en que firmamos la hipoteca: durante los años de agresiva competencia de los bancos por las hipotecas, los diferenciales solían estar alrededor del 1,00 , incluso por debajo, como es el caso de la banca por Internet y otras entidades que en momentos puntuales intentaron captar el mayor número posible de clientes.

Por tanto, una vez construido el tipo de interés, si tenéis una "cláusula suelo" de por ejemplo el 3,00%, el diferencial de vuestra hipoteca es del 0,75 y el Euribor está al 1,678%, en teoría el tipo de interés sería de:
1,678 + 0,75 = 2,428%, sin embargo, si el préstamo tiene una "cláusula suelo" de por ejemplo el 3,00%, aunque el resultado de sumar el Euribor más el diferencial sea del 2,428%, vuestro préstamo no bajará del tipo de interés mínimo pactado en escritura del 3,00%, y por tanto pagando un sobre-coste anual de 3,00% - 2,428% = 0,572%. En la medida que el Euribor siga bajando, la diferencia será cada vez mayor, perdiendo por tanto la posibilidad de habernos ahorrado todo ese dinero.


Mr. Fahrenheit

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